Математика, що стоїть за іпотечними ставками, і чому вони залишаються на місці

Дейв:
Привіт усім і ласкаво просимо до On The Market. Я Дейв Мейер. Сьогодні до нас приєднався Генрі Вашингтон. Генрі, сьогодні я почув чутку про тебе.

Генріх:
Ой-ой. Це не може бути добре. А може так і є. Не знаю. Действуй.

Дейв:
Це добре. Я чув, що ти закінчив свою книгу.

Генріх:
Я закінчив першу половину своєї книги. Я все ще над цим працюю.

Дейв:
Гаразд.

Генріх:
Все ще працюємо над цим.

Дейв:
Покажіть нам, скільки уваги я приділяв цій зустрічі.

Генріх:
Ми закінчили першу половину книги. Ми працюємо над другою половиною книги. Ми все це розшифрували, але ми маємо додати туди ще деякі деталі.

Дейв:
Що ж, команда видавництва BiggerPockets була дуже задоволена вашою книгою та тим, що речі надходять вчасно. Звучить як чудова книга. Про що це?

Генріх:
Йдеться про пошук і фінансування ваших угод з нерухомістю. Чудова книга для початківців, щоб дізнатися, як вийти на ринок і почати шукати ці пропозиції. Чоловіче, з цією економікою це божевілля. Ви повинні вміти знаходити угоди.

Дейв:
Чорт Я не знаю, чи я новачок, але я точно прочитаю книгу, якщо вона допоможе мені знайти кращі пропозиції прямо зараз. Я хотів би це знати. До речі, коли він вийде?

Генріх:
Мені здається, березень.

Дейв:
Гаразд, приємно. приємно добре Що ж, у нас обох виходять книжки Q1.

Генріх:
У вас є книга кожні Q.

Дейв:
У мене вийшла одна книга. Це буде другий. Я пишу це лише три роки. Я не буду мовчати про це.
добре Що ж, у нас сьогодні чудовий епізод. Я думаю, вони називають це... Це як спеціальний епізод Дейва Мейера. Сьогодні ми станемо трошки ботаніками. У нас є багато чудових шоу, де ми говоримо про тактичні рішення в економіці/те, що відбувається з вашим бізнесом. Але сьогодні ми заглянемо за лаштунки однієї з більш детальних/технічних економічних речей, які щодня впливають на ваш бізнес. Тобто іпотечні ставки. Але конкретно ми поговоримо про те, як виникають іпотечні ставки. Можливо, ви це знаєте, трохи послухавши це шоу, але ФРС не встановлює іпотечні ставки. Натомість він задається складним набором змінних. Ми збираємося зануритися в них сьогодні з Чен Сяо з Redfin. Вона економіст. Вона вивчає саме це: як виникають іпотечні ставки. Я дуже радий, якщо ви не можете сказати, що вона в шоу, щоб зануритися в цю тему, яка, я думаю, всім особливо цікава.

Генріх:
так Я згоден. Я також схвильований. Але не з тих самих ботанських причин, з яких ви схвильовані. Але я схвильований, тому що кожен, з ким ви розмовляєте, має певну думку про те, що, на їхню думку, відсоткові ставки, майже ні на чому не ґрунтується. Люди приймають рішення щодо своїх інвестицій. Вони купують нерухомість. Вони не купують нерухомість на основі цих випадкових факторів, які, на їхню думку, зіграють у цьому. Насправді, почути від когось, хто переглядає цю інформацію щодня і може зрозуміти її для нас, буде дуже корисно, якщо ви намагаєтеся зрозуміти, чи купувати нерухомість прямо зараз, чи варто чекати, чи як Як ви думаєте, чи довго ставки залишатимуться на місці, зростатимуть чи знижуватимуться, тому що ці речі впливають на суму грошей, яку заробляють інвестори.

Дейв:
Я вважаю, що я так схвильований цим, що ми всі можемо робити прогнози, як ви кажете. Але в цьому епізоді ми допоможемо всім зрозуміти, як це насправді відбуватиметься так чи інакше. Ми не знаємо, в якому напрямку воно піде. Але ми можемо зрозуміти складові, які надходять. Тут ви можете сформувати власну обґрунтовану думку та використовувати її для прийняття мудрих інвестиційних рішень.

Генріх:
Дейв?

Дейв:
Так.

Генріх:
Мені доведеться попросити вас щось зробити. Чи зможете ви стриматися і не зануритися в найглибші бур’яни? Тому що тут майже ваша дитина. Це те, що ти любиш.

Дейв:
Це моя мрія. Я маю на увазі, що три роки тому/чотири роки тому я навіть не знав, що таке облігації. Тепер я витрачаю весь день на розмови про облігації. Бог! Що зі мною сталося? Я зроблю все можливе, щоб стриматися та підтримувати це на рівні, який підходить інвесторам у нерухомість, а не людям, які просто люблять говорити про фінансові інструменти заради [нерозбірливо 00:04:24].

Генріх:
Ми вас цінуємо.

Дейв:
добре Що ж, ми зробимо коротку перерву, а потім повернемося до шоу.
Чень Сяо, ласкаво просимо до On Market. Щиро дякуємо, що приєдналися до нас сьогодні.

Чен:
Щиро дякую, що прийняли мене. Я дуже щасливий бути тут.

Дейв:
Що ж, нам дуже пощастило, що до нас приєдналася купа різних ваших колег із Redfin. Ви, хлопці, проводите такі чудові економічні дослідження. На чому, зокрема, ви зосереджені відстеження та дослідження у своїй роботі в Redfin?

Чен:
Абсолютно. Дякуємо, що нас так багато з Redfin. Ми всі великі шанувальники шоу. У своїй ролі в Redfin моя робота полягає в основному в тому, щоб керувати економічною командою, щоб думати про те, як наша команда може допомогти споживачам і впливати на житлове співтовариство зовні, а також направляти Redfin всередині наших поглядів на ринок житла та економіку. Я дуже залучений до ідейного лідерства щодо того, на які теми ми дійсно повинні звернути увагу, і куди мають спрямовуватися наші дослідження.

Дейв:
чудово Сьогодні ми збираємося зануритися в трохи ботанічну, більш технічну тему. Ми збираємося посадити вас на гачок тут. Ми хочемо поговорити про іпотечні ставки. Це не дуже гарячий прийом. Але очевидно, враховуючи те, що відбувається на ринку, іпотечні ставки та їх напрямок відіграватимуть велику роль у розвитку ринку житла наступного року. Ми хотіли б розкрити частину того, як встановлюються іпотечні ставки. Ми всі знаємо, що федерали підвищували ставки. Але вони не контролюють іпотечні ставки. Чи можете ви розповісти нам трохи більше про те, які економічні показники пов’язані зі ставками по іпотеці?

Чен:
звичайно Відповім на ваше запитання трохи непрямо. Але я обіцяю, що досягну того, про що ви запитуєте. Я вважаю, що було б корисно зробити крок назад і подумати про систему іпотечних ставок. Насправді, подумайте про систему відсоткових ставок ширше, тому що в економіці часто ми говоримо «відсоткові ставки», а існують різні відсоткові ставки. На дуже базовому рівні відсоткова ставка – це ціна за позику грошей. Він визначається двома речами: кредитним ризиком і ризиком дюрації. Наскільки ризикованою є особа чи організація, якій я позичаю, і на який термін я позичаю їм ці гроші?
Вирішальним для цієї дискусії є міркування про ринок облігацій. Облігації — це лише спосіб надання грошей різним організаціям на різний період часу. Коли ми думаємо про ринок облігацій, ми думаємо про два показники. Ми думаємо про ціну та врожайність, які обернено пропорційні. Коли є більший попит, ціни зростають, а потім прибутковість знижується, і навпаки.
Насправді важливо… Коли я думаю про ставки по іпотечних кредитах, мені потрібно подумати про дві інші ставки. По-перше, це ставка федеральних фондів. Це ставка, яку контролює ФРС. Крім того, є 10-річна казначейська ставка, про яку, я думаю, ми, ймовірно, витратимо багато часу на обговорення сьогодні. Ставки за іпотечними кредитами фактично розраховуються як на ставку федеральних фондів, так і на 10-річну казначейську ставку. У тій системі, про яку я говорив, для ставки федеральних фондів взагалі немає кредитного ризику. Це ставка кредиту овернайт між банками. Також немає ризику тривалості.
Якщо я зараз думаю про казначейські зобов’язання, ринок казначейських зобов’язань, то казначейські зобов’язання мають різноманітні форми. Що завгодно, від одномісячної казначейської векселя до 30-річної казначейської облігації. Але найважливішим для іпотечних ставок є 10-річний казначейський вексель. Це орієнтовна ставка в економіці. Це найбільше корелює на повсякденній основі з іпотечними ставками.
Коли я думаю про 10-річну скарбницю, економісти люблять думати про те, що вона розкладається на три компоненти. По-перше, це реальна ставка. Це та частина, яка найбільше пов’язана з тим, що робить ФРС. Наскільки ФРС намагається обмежувати економіку чи наскільки ФРС намагається бути поступливою? Друга частина – це інфляційні очікування. Це пов’язано з ризиком тривалості. Це означає, що якщо я буду думати через 10 років: «Якою буде інфляція?» Тому що будь-яка прибутковість, яку я отримую від 10-річної інфляції казначейства, як інвестор з’їсть це.
Тоді третій термін - премія. Термін "преміум" є найскромнішим. Термінова надбавка – це те, скільки надлишкового прибутку я вимагаю за те, щоб утримувати це протягом 10 років порівняно з коротшим терміном. Ви запитали, які економічні показники найбільше корелюють зі ставками по іпотеці. Усе це вплине на 10-річну казначейську ноту. Інфляція, очевидно, важлива, коли ми також думаємо про економічне зростання. Ми дивимося на ВВП. Ми дивимось на умови ринку праці. Усі основні економічні компоненти вплинуть на доходність 10-річних казначейських облігацій. Потім іпотечні ставки наростають на це.
Я сказав, що ці два дуже пов’язані. Це означає, що іпотечні ставки зазвичай торгуються зі спредом відносно 10-річної скарбниці. Цей розкид, більшу частину часу, залишається досить послідовним. Але одна з головних історій минулого року полягає в тому, що ця іпотека/цей спред дійсно зріс. Ми також можемо поговорити про те, чому це так, і які перспективи для цього.

Генріх:
так Схоже, ви точно знаєте, про що ми збираємося запитати, тому що я думаю, що це саме те, до чого ми хотіли прийти, щоб спробувати зрозуміти… Ну, по-перше, дозвольте мені повернутися назад і сказати, що я думаю, що це було найкраще пояснення процентних ставок і як вони працюють, які ми коли-небудь бачили в шоу. Це було фантастично. Дякую, що розібралися. Але по-друге, так, я думаю, ми хочемо зрозуміти… тож прибутковість казначейської ставки 10, де вона знаходиться зараз, порівняно з тим, як вона була історично, і як це впливає на ринок.

Чен:
Абсолютно. Сьогодні, прямо зараз, я думаю, що 10-річна скарбниця трохи перевищує чотири-п’ять. Ось де це було вчора впритул. Мені здається, що сьогодні він трохи підіймається. Я вважаю, що це історичний максимум, можливо, з 2007 року, якщо я маю правильні дані. Багато піднімався. У травні цього року він був приблизно на 100 базисних пунктів нижчим.
Реальна історія на іпотечних ринках за останні кілька місяців насправді така: Чому дохідність 10-річних казначейських облігацій так зросла? Важливо те, що це збиває з пантелику, оскільки за останні кілька місяців інфляція фактично впала. Я думаю, що багато людей, які слухають це, мабуть, думають: «Я читав у пресі, і економісти говорили мені, що якщо інфляція впаде, іпотечні ставки не впадуть. Чому цього не сталося?» Це дійсно пов’язано з цією структурою, про яку я говорив.
Як я вже сказав, відтоді, як було вирішено всю проблему зі стелею боргу, 10-річна скарбниця зросла приблизно на 100 базисних пунктів. Давайте подумаємо, чому це так. Близько половини цього я б назвав терміном премія. Здебільшого це пов’язано із занепокоєнням щодо довгострокового боргу для уряду США та випуску казначейських зобов’язань. Як відомо, країна все більше запозичує. Пропозиція казначейських боргів зростає. Водночас попит на цей казначейський борг не зберігся. Це спричиняє збільшення термінової премії.
Інша головна історія – підвищення реальних ставок. Це ідея, за якою Федеральна резервна система все частіше говорить нам, що вони збираються триматися вище довше, не обов’язково вони піднімаються вище, ніж зараз, але що вони збираються триматися на цьому високому обмежувальному рівні протягом більший проміжок часу, тобто вони прогнозують, що почнуть скорочувати наступного року в другій половині 2024 року. Але коли вони починають скорочувати, це відбувається пізніше, ніж ми думали раніше, і скорочень буде менше. Це повільніше, ніж ми думали. Часто люди сперечаються: чи збирається ФРС знову підвищуватися? Насправді ще 25 базисних пунктів не мають такого великого значення. Реальна історія зараз полягає в тому, як довго ми збираємося залишатися на цій обмеженій території.
Потім, інша складова 10-річної прибутковості, про яку я говорив раніше, інфляційні очікування, яка насправді не сильно змінилася. Це не дуже велика історія. Але якщо ви слідкуєте за фінансовими новинами, ви, мабуть, чули багато розмов про те, що нейтральна ставка зросла. Я вважаю, що це дуже важливо торкнутися прямо зараз. Це пов’язано з тим, про що я говорив, щодо попиту на казначейські боргові зобов’язання та цієї ідеї, що ми маємо вищі процентні ставки довше.
Нейтральна ставка - це те, що в економіці не спостерігається. Ми не можемо це виміряти. Мій улюблений спосіб думати про це - це ваш метаболізм. Коли ти підліток, ти можеш багато їсти. Ймовірно, ви не наберете вагу. У вас високий метаболізм. Пізніше в житті ваш метаболізм змінюється. Ви не можете точно виміряти. Лікар не може сказати, що це таке. Але ви виявляєте, що більше не можете їсти те саме й підтримувати ту саму вагу.
Те ж саме відбувається в економіці, де після фінансових цін здавалося, що нейтральний курс дійсно впав. Ось чому ФРС тримав ставки дуже низькими. Ми навіть не змогли отримати інфляцію вище 2%. Але потім щось сталося після пандемії, коли раптом з’явилося відчуття, що у нас набагато більше інфляції. Тарифи мали бути вищі. Які інвестори та підвищення ФРС… Джером Пауелл визнав це на останній прес-конференції, приходять до думки, що нейтральна ставка зрушилася вгору. Це означає, що ми просто повинні мати вищі ставки протягом більш тривалого часу. Ця точка зору також є причиною підвищення 10-річної ставки. Це підвищує іпотечні ставки.

Дейв:
Як ви сказали, Чен, ми спостерігали стабільне зростання іпотечних ставок протягом літа. Здається, це прискорилося після останньої прес-конференції. Здається, те, про що ви щойно говорили, це те, що насправді тут відбувається, це те, що ми бачили кілька речей. По-перше, підсумок економічних прогнозів, який ФРС публікує під час деяких зі своїх зустрічей, показує, що вони все ще вважають, що ми матимемо вищі ставки наприкінці 2024 року. Це буде через рік. Але коли ви говорите про нейтральну ставку, я вважав, що це чудове пояснення… Це невизначений баланс/ідеальний теоретичний баланс, якого ФРС хоче досягти? Навіть після 2024 року, в основному настільки далеко, наскільки вони прогнозують, вони вважають, що найкраща ставка, яку вони можуть зробити, це десь близько 3% для федеральних фондів. Це так?

Чен:
Так точно. Саме це і є нейтральна ставка. Це ставка, за якою ФРС утримувала б ставку ФРС. Це стримало б інфляцію та рівень безробіття. ФРС має подвійний мандат, який полягає в тому, що ми хочемо мати низьку інфляцію та низький рівень безробіття. Нейтральна ставка — це, по суті, ставка, за якою ми не стимулюємо економіку і не намагаємось активно скорочувати економіку.
Коли ФРС публікує свій прогноз, він каже: «Добре, у довгостроковій перспективі», фактично за останні два-три роки, «де ми прогнозуємо цю нейтральну ставку?» У своєму останньому підсумку економічних прогнозів вони фактично зберегли цю нейтральну ставку на рівні 2.5%, що насправді збентежило людей, тому що якщо ви подивитеся на їхній прогноз на 2025/2026 роки, він показує вищий показник. Але це також показало, що економіка в основному збалансована.
Була така розбіжність між… Ну, те, що ви говорите на довгострокову перспективу, проти того, що ви говорите на наступні два-три роки. На це звернули увагу журналісти. Те, на що вказав Пауелл, це ідея про те, що нейтральна ставка змінюється. Існує також ідея короткострокової нейтральної ставки проти довгострокової нейтральної ставки. Я думаю, що це починає занадто заглиблюватися в кролячу нору. Але я вважаю важливим висновком із усієї цієї дискусії те, що ФРС говорить нам, що вони приходять до ідеї про те, що ця нейтральна ставка зросла. Це може змінитися в майбутньому. Але якщо ми думаємо про 10-річну казначейську ставку або говоримо про 30-річну фіксовану ставку по іпотеці, це зіграє велику роль у встановленні базових очікувань щодо тих ставок.

Генріх:
Ця інформація надзвичайно корисна для інвесторів. Я не хочу, щоб інвестори чули, як глибоко ми зайшли, і не думали про те, «Що це означає для вас, коли ви купуєте нерухомість або розглядаєте можливість придбання нерухомості?» Я думаю, що я чую… Мені здається, одна з найважливіших речей, які я чув від вас, це те, що це може бути сигнал або те, що ФРС сигналізує про те, що відсоткові ставки залишаться в цій сфері, яку ми вважаємо високий протягом більш тривалого періоду часу, ніж очікувалося спочатку.
Для мене, як для інвестора, оскільки інвестиційний ландшафт змінився за останній рік через зростання ставок, змінилося багато стратегій. Важко купувати нерухомість, яка має грошовий потік через вартість грошей. Ця вартість грошей/та процентна ставка з’їдає гроші, які я можу заробити, здаючи нерухомість в оренду.
Якщо ви довгостроковий інвестор і бажаєте купувати нерухомість за грошові кошти, люди підхоплюють це прямо зараз і готові іноді купувати беззбиткову нерухомість або навіть втрачати трохи грошей кожного разу. на місяць, тому що люди роблять ставку на те, що кажуть: «Якщо я зможу купити цю нерухомість і утримувати її наступні шість-12 місяців, тоді бум. Якщо ставки впадуть, це означає, що я можу рефінансувати, і тоді мій грошовий потік точно буде там. Тоді я можу продовжити продаж деяких із цих об’єктів, якщо захочу, тому що коли ставки падають, люди відступають. Вони знову починають купувати. Є ще проблема з інвентарем. Тепер ціни починають рости». Зараз це здається непоганим варіантом для покупки.
Але як інвестор, я чую, що ви дійсно повинні бути обережними, роблячи це. Ви повинні мати резерви, щоб мати можливість утримувати ці властивості довше, тому що ми справді не маємо чіткої відповіді щодо того, коли й чи ці ставки впадуть або наскільки вони впадуть.

Чен:
Так. Я згоден з тим, що ви говорите. Я вважаю, що, безумовно, так сталося, коли інфляція вийшла з-під контролю, а потім минулої весни ФРС розпочала свій цикл підвищення, серед багатьох людей виникла тверда віра в те, що це відхилення, а не зміна парадигми. Все, що нам потрібно зробити, це триматися і чекати, поки це мине, і тоді ми повернемося до нормального стану, те, що ми відчували раніше, було нормальним.
Я думаю, що зараз люди все частіше думають про те, що… «Ну, якщо ви поглянете на відсоткові ставки в довгостроковій перспективі та поглянете на те, чи це 10-річна скарбниця, чи ви подивитеся на ставки по іпотеці, за останні кілька десятиліть, це історія про те, що ставки просто падають. Показники після фінансової кризи були дуже низькими. Як я вже казав, з моєї аналогії з метаболізмом, це могло бути аберацією. Насправді ми можемо очікувати повернення до більш історичної норми. Це точно може бути так.
Зважаючи на це, ще одне, про що я хотів би попередити, це те, що зараз існує величезна кількість невизначеності щодо економіки. Якби ви мали мене минулого року, я б вам сказав, що зараз дуже багато невизначеності щодо економіки. Але скажу, що цього року невизначеності ще більше. Причина в тому, що минулого року ми знали, що таке основна історія. Ми знали, що інфляція вийшла з-під контролю. ФРС тримала цю боротьбу на руках. Він збирався підвищити процентні ставки дуже, дуже швидко. Ми збиралися спостерігати за цією грою в 2023 році. Ось що ми спостерігали за грою в 2023 році.
Тепер ФРС це зробила. Ми перебуваємо в такому становищі, коли вони пішли швидше, ніж будь-коли в історії. Ми сидимо тут, і питання в тому, що ж буде зараз? Ризик рецесії все ще є значним. Я думаю, що багато людей прийняли цю точку зору, що ми отримали м’яку посадку. Ризик рецесії минув. Економіка така стійка. Я думаю, що ми все ще не можемо забути про ризик рецесії.
Тоді, з іншого боку, інфляція все ще може вийти з-під контролю. Ставки все ще можуть бути вищими. Насправді існує ризик з обох сторін. Коли я катався на лижах, була така траса, де можна було кататися. З обох боків була скеля. Ось як я думаю про це, у певному сенсі, коли є ризик з обох сторін. Це створює величезну кількість невизначеності.
Якщо ви подивитеся на ф’ючерсні ринки прямо зараз, щоб дізнатися, що ф’ючерсні ринки передбачають щодо 10-річних казначейських зобов’язань через рік, вони в основному передбачають, що дохідність буде такою ж, як і сьогодні. Це ідея, що процентні ставки в основному залишаться тут. Це припускає, що для іпотечних ставок іпотечні спреди також залишаються досить постійними на поточному рівні, що не обов’язково буде так.

Дейв:
Давайте заглибимося в розклади, тому що ми трохи говоримо про це в цьому шоу. Як нагадування всім, існує історична кореляція між 10-річними державними зобов’язаннями та іпотечними ставками. Я думаю, що це приблизно 170/190 базисних пунктів, щось подібне. Тепер це що? 300 базисних пунктів. Значно вище, ніж було раніше. Ви говорили про поширення. Можливо, нам варто трохи повернутися назад. Чи можете ви пояснити, чому спред зазвичай такий послідовний/як він змінився протягом останніх кількох років?

Чен:
звичайно Абсолютно. Як я вже казав, іпотечні ставки на щоденній основі дуже тісно пов’язані з 10-річними казначейськими зобов’язаннями. Якщо 10-річна скарбниця сьогодні зростає, ставки по іпотечних кредитах, ймовірно, сьогодні зростуть. Протягом тривалого періоду часу цей зв’язок є менш певним. Як ви сказали, історично, залежно від того, як ви вимірюєте... Це приблизно 170 базисних пунктів.
Але, концептуально, чому це поширення зміниться? Я думаю, що потрібно подумати про дві важливі речі. Одним з них є волатильність ставок і очікуваний ризик передоплати. Те, що справді відрізняє іпотечні облігації від державних облігацій, як-от казначейські зобов’язання, полягає в тому, що іпотечні облігації мають вбудований ризик дострокового погашення, тому хтось, хто має фіксовану іпотеку на 30 років, рефінансує або виплачує свою іпотеку без будь-яких витрат. Потік доходу інвесторів може бути перерваний у будь-який момент. Вони повинні думати про це, коли інвестують у безпеку.
Коли відсоткові ставки дуже нестабільні або коли відсоткові ставки дійсно високі, і інвестори очікують, що це відхилення, і тоді відсоткові ставки в майбутньому впадуть, усі ці розмови: «О, купуй зараз, рефінансуй пізніше», тоді вони збираєтеся вимагати набагато вищу премію за купівлю іпотечних облігацій. Це велика частина історії про те, чому іпотечні спреди виросли протягом минулого року.
Інша частина історії — просто попит на MBS. Це дві частини. Один - Федеральний резерв. ФРС володіє приблизно 25% непогашених MBS. Під час пандемії вони купили MBS приблизно на 3 трильйони доларів. Тому що для того, щоб стимулювати економіку під час тієї дуже глибокої рецесії, ФРС знову представила методику QE і сказала: «Ми візьмемо на себе зобов’язання купувати необмежену кількість MBS, щоб утримати цей корабель». Вони продовжували купувати, навіть коли здавалося, що на ринку житла все добре. Але потім вони зупинилися. Коли вони зупинилися, це був великий покупець, який раптово покинув ринок.
Друга частина історії попиту – це банки. Банки вже мають багато MBS на своєму балансі. Через те, що відбувається з процентними ставками, є багато нереалізованих втрат. Вони можуть позначити це як щось, що потрібно зберігати до зрілості. Тому їм не потрібно відзначати на ринку збитки від цього. Але це також означає, що зараз у них менше бажання купувати більше MBS.
З тих пір, як стався SVB у березні, я думаю, що погляд на депозити для банків змінився. Це означає, що якщо банки відчувають, що депозити менш липкі, тобто є більша ймовірність того, що депозити можуть піти, вони мають менший попит на довгострокові активи, такі як MBS. Це також призведе до зниження попиту банків на MBS. Якщо ви хочете поговорити про те, «Ну, що це означає з точки зору перспективи? Це нова норма для спредів, чи вони можуть знову знизитися?» Я думаю, що це залежить від кількох речей.
Повертаючись до двох головних причин, чому вони зросли на початку, якщо зменшиться велика волатильність і ризик передоплати, тоді, так, ви можете побачити, що цей спред зменшився. Ця ідея, що ставки будуть вищими довше, означає, що, на мою думку, ризик передоплати трохи зменшується. Таким чином, є трохи місця для зниження спредів.
Тоді, якщо ви подумаєте про попит на MBS... Федеральна резервна система вийшла. Банки вийшли. Але є ще грошові менеджери. Є хедж-фонди. У якийсь момент існує обмеження щодо того, наскільки великими можуть бути ці спреди, тому що деякі інвестори почнуть говорити: «Ну, насправді, якщо я можу отримати таку величезну виплату за інвестиції в MBS, я повинен зробити це порівняно з іншими цінними паперами з фіксованим доходом. .” Також існує обмеження щодо того, наскільки великими можуть бути спреди.

Дейв:
Щоб уточнити для всіх, хто слухає, MBS — це цінні папери, забезпечені іпотекою. В основному це відбувається тоді, коли інвестори, банки чи ініціатори фактично об’єднують іпотечні кредити та продають їх також як цінні папери на ринку. Усі різні партії, які Чень щойно перерахував… Деякий час ФРС їх купує. Зазвичай банки, пенсійні фонди або різні люди можуть інвестувати в них.
Чен, ця сторона попиту на MBS — це те, про що я намагався дізнатися трохи більше. Інша річ, яка мене зацікавила… І це буде, можливо, трохи занудним, тому нам не варто заглиблюватися в це. Але як ставки та дохідність облігацій у всьому світі в інших країнах впливають на попит? Тому що я бачив, що інвестори, можливо, тікають до… або, принаймні, підстраховуються та вкладають свої гроші в цінні папери чи фондові ринки в інших країнах. Це також впливає на 10-річну врожайність. Це так?

Чен:
О, так. Абсолютно. Я думаю, що економіст думав би про це лише альтернативну вартість ваших грошей. Якщо ви інвестор, ви можете інвестувати в акції. Ви можете інвестувати в цінні папери з фіксованим доходом. Ви можете інвестувати в іноземну валюту. Є всі ці різні інструменти, у які ви можете вкласти свої гроші. Якщо ви думаєте про цінні папери з фіксованим доходом. Ви можете інвестувати в цінні папери, забезпечені активами, наприклад MBS, або ви можете інвестувати в державні облігації. Якщо ви думаєте про державні облігації, ви можете подумати про державні облігації США проти державних облігацій інших країн, а також про всі інші речі, про які я не говорю.
Так, оскільки норма прибутку на ці інші активи змінюється, це також вплине на попит як на державні облігації США, так і на MBS. Це, у свою чергу, вплине на ціну і, отже, на відсоткові ставки, пов’язані з цими облігаціями.

Генріх:
Я хочу трохи змінитись і отримати трохи… Тут будуть деякі припущення та думки. Але є один фактор, який ми ще не врахували, який може вплинути або який, на думку деяких людей, може вплинути на іпотечні ставки в майбутньому. Це наступні президентські вибори. Чи можете ви трохи поговорити з нами про те, як політична зміна влади може позитивно чи негативно вплинути на іпотечні ставки? Або це сталося історично, тобто, якщо Республіканська партія виграє вибори, ми маємо перехід від Демократичної партії до Республіканської, і як це може вплинути на ставки?

Чен:
Абсолютно. Я думаю, що найбільш прямий шлях, про який економісти думали б, коли вони думають про щось на кшталт виборів, подібний до інших геополітичних подій, коли вони розглядають це через призму того, що є загрозою для економічного зростання. Що це означає для міцності економіки? Це було б схоже на те, як ми думаємо про всі поточні страйки, які відбуваються, про відновлення студентських позик, про припинення роботи уряду, яке, здається, наближається. Усе це… Ми можемо використовувати подібну структуру.
Історично, якщо ви подумаєте про те, чи будуть при владі демократи чи республіканці? Існує думка, що республіканці більш дружні до економічного зростання і, можливо, до бізнес-спільноти. Можливо, це було б добре. З іншого боку, це залежить від конкретних кандидатів. Чи є ризик простого хвоста, пов’язаного з якимись конкретними кандидатами, які можуть бути при владі? Я думаю, що люди візьмуть це до уваги, думаючи про те, «Чи більше це призведе до рецесії?»
Тоді ви також можете подумати про те, щоб ці кандидати при владі означали, кого, наприклад, призначать очолити ФРС, і яку політику збирається проводити їхня адміністрація. Усі ці речі вступлять у дію, і все це говорить про те, що я не думаю, що існує справді однозначне рішення: «Якщо ця людина прийде до влади, це означає, що фондові ринки та ринки облігацій зроблять це, і навпаки. » Але це та структура, яку я б використав.

Дейв:
Я не хочу посадити вас у гаряче крісло і запитати, які ставки будуть наступного року. Але якби вам довелося вибрати два або три показники, щоб спостерігати в наступному році, щоб отримати уявлення про те, куди починають рухатися іпотечні ставки, на що б ви порадили людям звернути увагу?

Чен:
Абсолютно. Я радий, що ви не просите мене зробити прогноз, тому що...

Дейв:
Це буде пізніше. не хвилюйся

Чен:
Я думаю, що багато економістів вважають, що, можливо, нам потрібно змінити батарейки на нашій кришталевій кулі чи щось подібне. Але я вважаю, що якщо ви намагаєтеся подумати в перспективі про те, куди рухається економіка/куди прямують ставки, найкращим вибором стане консенсусне очікування. Це те, що мають на увазі ф’ючерсні ринки та інші речі. Ось що це насправді.
З огляду на це, я вважаю, що ми живемо в час безпрецедентної невизначеності. Ми дійсно повинні сприймати це з недовірою. На що ми дивимося, коли намагаємося поглянути вперед? Я думаю, що це все стандартне, що ми розглядали, тобто лише основні випуски економічних даних. Незважаючи на те, що я сказав: «Інфляція знизилася», чому ставки зросли? Що ж, інфляція все ще є важливою частиною історії. Якщо інфляція знову піде вгору… Прямо зараз, лише за останній місяць чи два, ціни на нафту знову підскочили. Це знову може мати серйозні наслідки для процентних ставок. Продовжувати стежити за інфляцією дуже, дуже важливо.
Тоді найважливішим економічним показником для економіки взагалі є не ВВП. Насправді це ринок праці. Це звіт про роботу. Це міркування про рівень безробіття/дивлячись на те, скільки робочих місць щомісяця додається до економіки. Також є відповідні звіти про ринок праці, такі як JOLTS. Минулого року опитування про вакансії та плинність робочої сили привернуло багато уваги. Крім того, також цифри приватного сектора, такі як ADP і все таке. Насправді все ті самі стандартні економічні дані.
Що дійсно відрізняється в економіці сьогодні від того, як я починав свою кар’єру, так це те, що зараз набагато більше даних приватного сектора. Що стосується житла, то, очевидно, Redfin, ми надаємо багато даних приватного сектора про ринок житла, які, на нашу думку, є більш перспективними, ніж ті, які ви отримуєте з публічних джерел даних.
Подібним чином я вважаю, що важливо звернути увагу на дані, які, наприклад, Інститут JP Morgan Chase та Інститут Банку Америки публікують про стан споживачів у США з точки зору того, скільки ще залишилося заощаджень. Ми знаємо, що була маса заощаджень. Після пандемії у людей було багато зайвих заощаджень. Це справді висохло? Якщо висохла, то для кого? У кого ще є заощадження? Це важливо, коли ми думаємо про проблеми. За кілька днів люди знову почнуть платити студентські позики. Хто на гачку, щоб виплачувати ці студентські кредити? У кого є гроші для здійснення цих платежів? Що це означатиме для їхніх витрат у майбутньому? Існує багато джерел даних у приватному секторі, на які, на мою думку, також важливо звернути увагу.

Дейв:
чудово Дуже дякую, Джен. Це було неймовірно корисно. Очевидно, люди можуть знайти вас у Redfin. Чи є десь конкретно, де ви розміщуєте свою роботу, або де люди повинні стежити за вами?

Чен:
так На сайті новин Redfin ми публікуємо всі наші звіти. Нещодавно ми також додали цей веб-сайт із нашого куточка економістів, де ви можете швидко переглядати події, що відбуваються, або економічний розвиток. Це справді чудове місце, де можна знайти всі наші думки.

Дейв:
добре чудово Ну, дуже дякую, Чень. Ми цінуємо, що ви приєдналися до нас.

Чен:
Щиро дякую, що прийняли мене.

Дейв:
Що ти думав?

Генріх:
Ну, перш за все, це була неймовірна робота, щоб взяти надскладну тему та зробити її зрозумілою навіть для людей, які не мають економічного досвіду або не розуміють, як усі ці фактори впливають один на одного, оскільки я не знаю. Я міг стежити за цим краще, ніж за будь-якою іншою економічною розмовою, яку ми мали. Я думаю, що це дуже цінно для нашої аудиторії. Є просто тонна спекуляцій. Всі як вуличні економісти. Вони всі кажуть: «Так, процентні ставки знизяться за шість місяців. Тоді там буде божевілля». Ніхто насправді не знає. Приємно чути, як хтось, хто постійно спостерігає за цими цифрами та постійно дивиться на ці індикатори, каже, що… «Ну, моїй кришталевій кулі все ще потрібна батарея». Просто застереження про те, що ви повинні бути обережними зі своєю стратегією.

Дейв:
Цілком. Чим більше я дізнаюся про економіку, тим менше, як мені здається, я намагаюся робити прогнози, і тим більше я просто намагаюся зрозуміти змінні та речі, які впливають на те, що станеться. Ніхто не знає, що буде з іпотечними ставками. Але якщо я зможу зрозуміти, як працює спред, якщо я зможу зрозуміти, чому скарбниці володіння рухаються так, як вони, тоді ви принаймні зможете відстежувати події в режимі реального часу та робити обґрунтовані припущення, а не просто робити це реакції, засновані на страху, що, на мій погляд, і роблять усі ці крісельні економісти.

Генріх:
Поставте мені шкалу від одного до 10. Наскільки важко вам було не просто зовсім здуріти й не ввійти в бур’ян у всьому, про що вона говорила?

Дейв:
Я хотів запитати про те, як нещодавнє рішення Банку Японії… Це не жарт. Я буквально запитав: «Чи варто мені запитати про політику Банку Японії та про те, що вони роблять із прибутковістю своїх покупок?» Я просто знав, що ніхто не дасть (гудок) про те, про що я говорю. Але я хотів запитати.

Генріх:
Я бачив на твоєму обличчі, що ти просто хотів. Ви сказали: «Це мій народ».

Дейв:
Я знаю. Я сказав: «Мені потрібно залишити Ченя поруч, щоб ми могли просто поговорити про дурниці, пов’язані з бур’янами». Але, сподіваюся, Генрі був тут, щоб тримати нас у царстві того, про що хочуть говорити нормальні інвестори та нормальні люди.
Але загалом я вважав це чудовим. Для мене це було дуже хитро. Була маса корисної інформації. Знову ж таки, вона зробила його надзвичайно засвоюваним. Сподіваюся, кожен піде, знаючи трохи більше про те, чому все йде так, як відбувається. Я думаю, чесно кажучи, найбільше дивуються люди, коли ви пояснюєте їм, що іпотечні ставки не диктує ФРС. Ми говоримо про це весь час. Я відчуваю, що люди, які слухають шоу, дійшли до цього. Але п’ять-шість років тому я цього не знав. Я не дуже зрозумів це. Я думаю, чим більше ви зможете зрозуміти, як ці абстрактні речі впливають на ваш бізнес... Буквально, на ваше повсякденне існування впливають скарбниці володіння. Хто знав? Я думаю, що це дуже цікаво і дуже важливо звернути на це увагу.

Генріх:
Те, як вона пояснила це в рамках, значно полегшило розуміння. Я просто продовжував її уявляти. Я кажу: «Чоловіче, я б хотів, щоб ми мали її перед дошкою, щоб усе це написати».

Дейв:
Це було б круто. Не давай мені ідей. У нас буде жарт «Mad Money», Jim Cramer, де ми бігаємо, ляскаємо ґудзиками та розкидаємо речі. Калеб уб'є нас. добре Ну, дякую, чувак. Це було дуже весело. Сподіваюся, ви також багато чого навчилися. Давайте просто проведемо для вас соціальну перевірку. Якщо люди хочуть слідувати за Генрі, де їм це робити?

Генріх:
Instagram - найкраще місце. Я @thehenrywashington в Instagram. Або ви можете перевірити мене на моєму веб-сайті seeyouattheclosingtable.com.

Дейв:
добре Я @thedatadeli в Instagram. Ви також можете знайти мене там. Дуже дякую всім, що вислухали. Ми побачимося наступного разу на On The Market. On The Market був створений мною, Дейвом Майєром і Кейлін Беннетт. Продюсером шоу є Кейлін Беннетт, а монтажем Exodus Media. Копірайтинг виконує Calico Content. Ми хочемо висловити велику подяку всім у BiggerPockets за те, що зробили це шоу можливим.