سپلائی میں اضافہ اس سال ملٹی فیملی قیمتوں میں اضافہ کر سکتا ہے۔

کمرشل رئیل اسٹیٹ کو کئی سمتوں سے تناؤ کا سامنا ہے۔ بنیادی دباؤ شرح سود میں اضافہ ہے، جو اوپر کی طرف دباؤ ڈال رہا ہے۔ ٹوپی کی شرح (جو اثاثوں کی قدروں کو نیچے دھکیلتا ہے)، جس سے ری فنانسنگ کے اخراجات مشکل اور مہنگے ہوتے ہیں۔ لیکن ایک اور خطرہ پیدا ہوتا ہے، خاص طور پر کمرشل رئیل اسٹیٹ کے کثیر خاندانی مقام کے لیے: ضرورت سے زیادہ سپلائی۔ حالیہ اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ غیر مناسب وقت پر مارکیٹ میں کثیر خاندانی اکائیوں کی ایک مختصر مدت کی بھرمار ہوسکتی ہے۔ 

اس مسئلے کی مکمل وضاحت کرنے کے لیے، آئیے گزشتہ کئی دہائیوں کے دوران کثیر خاندانی جائیدادوں (پانچ یا اس سے زیادہ اکائیوں والی خصوصیات کے طور پر بیان کردہ) کے تعمیراتی رجحانات پر ایک نظر ڈالتے ہیں۔ جیسا کہ آپ نیچے دیئے گئے گراف میں دیکھ سکتے ہیں، 2008-2014 کے درمیان کثیر خاندانی اکائیوں کی تعداد میں شدید کمی کے بعد، کثیر خاندانی تعمیرات اور کثیر خاندانی اکائیوں کی کل تعداد میں کافی اضافہ ہوا ہے۔ 

وبائی مرض کے آغاز کے بعد سے، کثیر خاندانی عمارت میں اضافے کا رجحان مزید پھٹ گیا، اور Q4 2022 تک، پہلی بار زیر تعمیر XNUMX لاکھ یونٹس کو عبور کر گیا (کم از کم CoStar کے ڈیٹا کے مطابق)۔

بلاشبہ، اچھے وقتوں میں بھی کثیر خاندانی اکائیاں بنانے میں کئی مہینے لگتے ہیں، سال نہیں تو۔ لیکن حالیہ برسوں میں کم از کم ترسیل کے نظام الاوقات کے لحاظ سے معماروں کے لیے آسان نہیں رہا۔ سپلائی چین کے مسائل اور مزدوری کی رکاوٹوں کے ساتھ، تعمیر میں زیادہ وقت لگا ہے۔ اس رجحان کے نتیجے میں انوینٹری کی ایک بہت بڑی بھرمار ہے جو ابھی تک مارکیٹ میں نہیں آئی ہے۔ نیچے دیے گئے چارٹ کو دیکھ کر، آپ دیکھ سکتے ہیں کہ ڈیلیور شدہ یونٹس کے لیے CoStar کی پیشن گوئی 2023 کو ریکارڈ پر سب سے زیادہ ظاہر کرتی ہے، جس میں 2024 تھوڑا سا نیچے آ رہا ہے لیکن پھر بھی زیادہ ہے۔ ہاں، پیشن گوئی کرنا مشکل ہے، لیکن تعمیراتی ترسیل کی پیشن گوئی کرنا دوسرے ڈیٹاسیٹس کے مقابلے میں قدرے آسان ہے۔ اس حقیقت کی وجہ سے کہ بلڈرز اور ڈویلپرز کو تعمیرات کے لیے اجازت نامے حاصل کرنے کی ضرورت ہے، ان منصوبوں کے بارے میں ٹھوس ڈیٹا موجود ہے جو منصوبہ بند اور پائپ لائن میں ہیں۔ ذاتی طور پر، میں اس پیشین گوئی کو دوسری پیشین گوئیوں کے مقابلے میں کچھ زیادہ سنجیدگی سے لیتا ہوں۔ 

سپلائی میں اضافہ کوئی مسئلہ نہیں ہے اگر نئی اکائیوں کو "جذب" کرنے کے لیے متناسب مانگ ہو — لیکن ایسا نہیں ہے۔ مانگ کم ہو رہی ہے۔ 

نیچے دیا گیا چارٹ ایک بہت ہی زبردست کہانی بتاتا ہے۔ سب سے پہلے، نیلی سلاخوں کو دیکھو. یہ وہی ہے جو ہم نے اوپر دیکھا - اگلے دو سالوں میں اعلی یونٹ کی فراہمی۔ لیکن پھر سنتری کی سلاخوں کو دیکھیں جو "جذب" (ایک تجارتی رئیل اسٹیٹ میٹرک جو طلب کو ماپتی ہے) دکھاتی ہیں۔ یہ برقرار نہیں ہے۔ 

2021 میں طلب کے لیے ایک بینر سال کے بعد، "خالص جذب" (جذب - طلب) منفی ہو گیا، یعنی مارکیٹ میں طلب سے زیادہ رسد آ رہی ہے۔ یہ 2022 میں تھا! 2023 میں، اس سے بھی زیادہ یونٹس کے آن لائن آنے کی توقع ہے، اور جیسا کہ یہ گراف ظاہر کرتا ہے، مطالبہ کی رفتار برقرار رکھنے کی توقع نہیں ہے۔ بلاشبہ، کچھ بلڈرز اپنے منصوبوں کو منسوخ یا روک سکتے ہیں، لیکن یہ ایک ہے۔ مہنگی تجویز جس سے بلڈرز اگر ممکن ہو تو گریز کرتے ہیں۔ 

جب سپلائی ڈیمانڈ سے بڑھ جاتی ہے تو کیا ہوتا ہے؟ خالی جگہ بڑھ جاتی ہے، جیسا کہ آپ اس CoStar پروجیکشن میں پیشن گوئی دیکھ سکتے ہیں۔ یہ ملٹی فیملی اسپیس میں اور کسی بھی رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار کے لیے تشویش کا باعث ہونا چاہیے۔ سپلائی میں اضافہ اور آسامیوں میں مساوی اضافہ آمدنی کو کم کر سکتا ہے اور کرائے کی شرح کو کم کر سکتا ہے۔ میں جو ڈیٹا دکھا رہا ہوں، اور میرا تجزیہ، کمرشل پراپرٹیز کے حوالے سے ہے، لیکن کرائے پر نیچے کی طرف دباؤ اور ملٹی فیملی میں بڑھتی ہوئی خالی جگہ کچھ علاقوں میں رہائشی مارکیٹ میں پھیلنے کی صلاحیت رکھتی ہے۔ 

بلاشبہ، یہ قومی سطح کا ڈیٹا پوری کہانی نہیں بتاتا۔ میں نے کئی انفرادی بازاروں پر ایک نظر ڈالی تاکہ یہ معلوم ہو سکے کہ یہ علاقائی سطح پر کیسے چل رہا ہے۔ میں نے جو پایا وہ یہ ہے کہ کچھ مارکیٹوں کو اوور بلڈنگ کا خاصا خطرہ ہے۔ میں نے پانچ بازاروں کا نمونہ لیا جن کے بارے میں میرے خیال میں ملٹی فیملی کے لیے خالی جگہوں اور کرایے میں کمی کے زیادہ خطرہ ہیں: سانتا فی، نیو میکسیکو؛ پنٹا گورڈا، فلوریڈا؛ مرٹل بیچ، جنوبی کیرولینا؛ کولوراڈو اسپرنگس، کولوراڈو؛ اور آسٹن، ٹیکساس۔

ان تمام مارکیٹوں میں اہم تعمیراتی پائپ لائنیں ہیں، جن میں موجودہ سپلائی اور متوقع طلب کے نسبت سے زیادہ تعداد میں یونٹس مارکیٹ میں آنے کے لیے مقرر ہیں۔ 

دوسری طرف، بہت سے شہر، جو مجھے چھوٹے شہر لگے، اب بھی نسبتاً بہتر کام کر رہے ہیں۔ 

مسولا، مونٹانا؛ ایتھنز، جارجیا؛ مڈلینڈ، ٹیکساس؛ پروو، یوٹاہ؛ اور ٹوپیکا، کنساس، سبھی میں ٹھوس خالص جذب ہے، اور ان کی تعمیراتی پائپ لائنیں موجودہ انوینٹری کی سطحوں کے نسبت بہت معقول ہیں۔ میرے نزدیک ان شہروں میں خالی جگہ اور کرایہ میں کمی کا خطرہ بہت کم ہے۔ 

ہر مارکیٹ منفرد ہوتی ہے، اور میں صرف چند مارکیٹوں کی مثالیں دکھا رہا ہوں جو خطرے میں ہیں اور خطرے میں نہیں۔ لیکن میں آپ کو حوصلہ افزائی کرتا ہوں کہ آپ خود کچھ تحقیق کریں اور اس بات کی نشاندہی کریں کہ آپ کی مارکیٹ تعمیرات کے لحاظ سے کیسا کام کر رہی ہے۔ آپ کو بہت سارے اچھے ڈیٹا مفت میں مل سکتے ہیں۔ سینٹ لوئس فیڈرل ریزرو ویب سائٹ یا صرف اپنے مقامی علاقے کے لیے جذب ڈیٹا گوگل کر کے۔ 

نتیجہ

ملٹی فیملی پراپرٹیز غیر مناسب وقت پر مارکیٹ میں سپلائی میں کمی دیکھ رہی ہیں، جہاں سود کی بڑھتی ہوئی شرحیں پہلے سے ہی قیمتوں پر نیچے کی طرف دباؤ ڈال رہی ہیں اور آپریٹرز پر کیش فلو کا دباؤ ہے۔ اس طرح، 2023 اور 2024 موجودہ آپریٹرز کے لیے کثیر خاندانی جگہ میں مشکل سال بن سکتے ہیں۔ 

یہاں نوٹ کرنے کی اہم بات یہ ہے کہ سپلائی میں کمی اور طلب میں کمی ممکنہ طور پر قلیل مدتی ہوگی۔ طویل مدتی عمارت اور آبادیاتی رجحانات مستقبل میں کثیر خاندانی رینٹل یونٹس کی مضبوط مانگ کی حمایت کرتے ہیں، جو سرمایہ کاروں کے لیے اچھا ہے۔ مثال کے طور پر، ایک حالیہ مطالعہ ظاہر کرتا ہے کہ امریکہ کو آنے والے 4.3 سالوں میں مانگ کو پورا کرنے کے لیے 12 ملین مزید ملٹی فیملی یونٹس کی ضرورت ہے۔ قلیل مدتی معاشی حالات کی وجہ سے گھریلو تشکیل کا امکان ابھی کم ہے۔ افراط زر کرایہ داروں کی خرچ کرنے کی طاقت کو منفی طور پر متاثر کر رہا ہے، اور معاشی غیر یقینی صورتحال نوجوان امریکیوں کو اپنا گھر بنانے سے روک رہی ہے۔ یہ واضح نہیں ہے کہ یہ معاشی مشکل کب ختم ہو گی، لیکن جب ایسا ہو جائے گا، تو مانگ میں تیزی آئے گی۔ 

اس کو دیکھتے ہوئے، سرمایہ کاروں کو ہو سکتا ہے اچھی خریداری کے مواقع آنے والے مہینوں اور سالوں میں۔ کیپ کی شرحوں میں اضافے کے امکان کے ساتھ، ملٹی فیملی کے لیے قیمتیں کم ہونی چاہئیں۔ اگر زیادہ سپلائی کے مسائل کی وجہ سے NOI بھی گرتا ہے، تو اس سے قیمتیں مزید نیچے آئیں گی۔ یہ کچھ خشک طاقت والے موجدوں کو پرکشش قیمتوں پر ملٹی فیملی میں جانے کی اجازت دے سکتا ہے، لیکن یاد رکھیں- یہ ایک پرخطر وقت ہے۔ محتاط رہیں کہ کچھ بھی نہ خریدیں اور اپنے مقامی علاقے میں مارکیٹ کی حرکیات کو تفصیل سے سمجھیں۔

BiggerPockets کے ذریعے نوٹ: یہ مصنف کی طرف سے لکھی گئی آراء ہیں اور ضروری نہیں کہ BiggerPockets کی رائے کی نمائندگی کریں۔