Nơi giá nhà tăng nhiều nhất (và ít nhất) vào năm 2023

Trong bài viết này

Như mọi người đều biết, lãi suất tăng và nguồn cung thấp là những yếu tố quan trọng nhất định hình thị trường bất động sản kể từ năm 2022. 

Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu tăng lãi suất cơ bản vào tháng 2022 năm 40 để đối phó với tình trạng lạm phát tăng vọt. Sau sự gia tăng mạnh mẽ trong thời kỳ đại dịch về giá nguyên vật liệu và sản phẩm ở một số ngành, lạm phát ngay sau đó đã tăng lên mức cao nhất trong 11 năm. Để giải quyết tỷ lệ lạm phát cao này, Fed đã tăng lãi suất 2022 lần trong khoảng thời gian từ tháng 2023 năm 5.5 đến tháng XNUMX năm XNUMX, từ gần như XNUMX lên XNUMX%. 

Những lần tăng lãi suất này đã kết thúc kỷ nguyên lãi suất thấp lịch sử thế chấp lãi suất. Lãi suất thông thường dao động trong khoảng 3.4% đối với khoản thế chấp cố định 15 năm và 4.2% đối với khoản thế chấp cố định 30 năm vào tháng 2022 năm 2023. Đến tháng 8 năm 1971, lãi suất lên tới 2023% - cao nhất kể từ năm XNUMX. Lãi suất thế chấp bắt đầu giảm vào cuối năm vào năm XNUMX sau vài tháng Fed quyết định giữ nguyên lãi suất cơ bản và không tăng thêm nữa. 

Lãi suất tăng vọt, kết hợp với lượng hàng tồn kho cạn kiệt và giá nhà cao, đã tạo ra một môi trường khắc nghiệt cho người mua. Kết quả: Tính đến tháng 2023 năm 28, hoạt động bán nhà giảm xuống mức thấp nhất trong XNUMX năm, theo dữ liệu mới được công bố từ Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia (NAR).

Điều kiện thị trường có ý nghĩa gì đối với giá nhà ở các khu vực khác nhau

Từ quan điểm của nhà đầu tư, mức độ áp lực này đối với thị trường nhà đất chuyển thành nỗi lo lắng về việc thị trường cuối cùng sẽ sụp đổ và giá trị nhà rơi xuống vực thẳm. Điều này đã không xảy ra và giá nhà tiếp tục tăng ở nhiều nơi trên đất nước, dường như đi ngược lại mọi khó khăn. 

Tuy nhiên, có một lý do cụ thể khiến giá nhà tiếp tục tăng bất chấp lãi suất tăng: nhu cầu bị dồn nén từ thời điểm bắt đầu đại dịch và không thể được đáp ứng bởi lượng hàng tồn kho hạn chế hiện tại. Vì vậy, thị trường bất động sản nói chung vẫn được xác định bởi sự tăng trưởng vào năm 2023. Tính đến tháng 2023 năm 382,600, giá nhà trung bình ở Mỹ là 4.4 USD, tăng 366,500% so với 2022 USD vào tháng XNUMX năm XNUMX.  

Mức trung bình quốc gia như thế này thường che giấu thực tế khu vực của thị trường bất động sản. Nói về thị trường bất động sản luôn chính xác hơn (và hữu ích hơn cho các nhà đầu tư). Chúng tôi lấy dữ liệu và tính trung bình giá bán trung bình của 100 thị trường hàng đầu ở Hoa Kỳ từ năm 2022 và 2023 rồi so sánh chúng để tìm ra tốc độ tăng trưởng qua từng năm. Kết quả cho thấy sự chênh lệch mạnh mẽ giữa các khu vực, phù hợp với xu hướng thị trường khu vực sau đại dịch.

Khả năng chi trả là yếu tố quan trọng nhất trong quyết định của người mua ít nhất là từ giữa năm 2022 khi lãi suất thế chấp lần đầu tiên bắt đầu tăng. Tất nhiên, đó cũng là một yếu tố rất lớn trước đó và thúc đẩy các mô hình di cư trong thời kỳ đại dịch, bao gồm cả sự bùng nổ khét tiếng của Vành đai Mặt trời cho đến nay, chứng kiến ​​​​các thành phố như Austin, Texas và Phoenix có nhu cầu tăng chưa từng thấy. 

Đáng chú ý, Austin và Phoenix đều ghi nhận mức tăng giá nhà giảm đáng kể vào năm 2023, theo bộ dữ liệu của chúng tôi. Tốc độ tăng giá nhà ở Austin giảm nhiều nhất, 11.31%, trong khi tốc độ tăng giá nhà ở Phoenix giảm 4.62%. 

Hoàn cảnh thay đổi và hành vi của người mua là nguyên nhân đằng sau những con số này. Trong thời kỳ đại dịch, việc tìm kiếm nơi ở giá cả phải chăng của người mua, ít nhất trong một số trường hợp, xuất phát từ khả năng di chuyển ngày càng tăng đi kèm với làm việc từ xa. Mọi người cảm thấy đột nhiên họ có nhiều lựa chọn hơn về nơi sống và làm việc. Phoenix và Austin là những điểm đến hấp dẫn bởi vì chúng là những thành phố đáng mơ ước ở vùng khí hậu ấm áp và giá cả phải chăng, ít nhất là trước năm 2021. 

Điều thúc đẩy người mua hiện nay là nhu cầu được cảm nhận sâu sắc hơn nhiều là có thể mua được một căn nhà. Trong nhiều trường hợp, mọi người hiện đang di chuyển ra khỏi những khu vực mà họ không đủ khả năng chi trả, thay vì chuyển đến những khu vực mang lại cho họ một thỏa thuận tổng thể tốt hơn. Sự suy giảm tương đối của các điểm đến ở Vành đai Mặt trời hoàn toàn có ý nghĩa trong bối cảnh của câu chuyện này—cũng như sự gia tăng ổn định của các khu vực đô thị giá phải chăng và bán phải chăng ở Trung Tây, Đông Bắc và Nam.

Đối với nhiều người, hiện nay vấn đề rất rõ ràng là chuyển đến nơi nào đó mà họ có đủ khả năng chi trả, nơi họ có thể có được một công việc tử tế. Những nơi như Syracuse, New York; Hartford, Connecticut; Knoxville, Tennessee; và Miami đang cung cấp cho mọi người điều đó. Cả bốn đều ghi nhận tốc độ tăng trưởng giá nhà tích cực trên 8%, trong đó Syracuse nổi lên dẫn đầu với mức 9.11%. New York có nhiều điểm đến nhất, với tốc độ tăng trưởng giá nhà tích cực và Syracuse, Rochester và Buffalo đều lọt vào top 10.

Tiểu bang chịu sự sụt giảm nhiều nhất về tốc độ tăng giá nhà? California, với ba khu vực đô thị lọt vào top 10 thành phố có tốc độ tăng giá nhà giảm:

• Stockton: -3.8%
• Bí tích: -4.26%
• San Francisco: -6.25%

Hiện tại, rõ ràng là nhiều khu vực ở California ngày càng khó có khả năng chi trả đối với người mua bình thường thông qua sự kết hợp của giá nhà cao ngất trời, tỷ lệ thất nghiệp ở địa phương cao và chi phí sinh hoạt nói chung cao. Sự gia tăng lãi suất thế chấp gần đây đóng vai trò là điểm bùng phát cho các thị trường này. Họ vốn đã gặp rắc rối sau sự phát triển không bền vững trong thời kỳ đại dịch; bây giờ họ đang trải qua hậu quả. 

Thị trường có thể làm gì trong tương lai

Rất nhiều điều phụ thuộc vào thời điểm và liệu Fed có quyết định bắt đầu cắt giảm lãi suất hay không. Nhưng đó chỉ là một nửa của phương trình. Nửa còn lại là vấn đề tồn tại lâu dài với lượng hàng tồn kho hạn chế. Ngay cả khi các khoản thế chấp trở nên hợp lý hơn, nếu lượng hàng tồn kho vẫn ở mức hiện tại, giá nhà rất có thể sẽ tiếp tục như hiện tại, với sự tăng trưởng nhanh chóng ở những khu vực có giá cả phải chăng hiện nay, nơi có nhu cầu rất cao và tăng trưởng chậm ở những khu vực đã đạt đỉnh như điểm đến giá cả phải chăng. 

Nhà kinh tế trưởng của NAR, Lawrence Yun, tỏ ra lạc quan, bình luận trong thông cáo báo chí: ''Doanh số bán hàng trong tháng gần đây nhất có vẻ là mức đáy trước khi chắc chắn sẽ tăng cao hơn trong năm mới. Tỷ lệ thế chấp thấp hơn đáng kể so với chỉ hai tháng trước và dự kiến ​​sẽ có thêm nhiều hàng tồn kho xuất hiện trên thị trường trong những tháng tới.''

Kết luận:

Chúng tôi cho rằng sẽ phải mất một thời gian nữa trước khi mô hình thị trường bất động sản hiện tại thay đổi theo chiều hướng có ý nghĩa. Ngay cả khi lãi suất thế chấp giảm nhẹ trong vài tháng qua, lượng hàng tồn kho khó có thể tăng đáng kể. 

Điều quan trọng cần nhớ là nhiều người bán không rao bán nhà cũng là những người mua tiềm năng không muốn hoặc không thể đối phó với thực tế mới về lãi suất thế chấp cao. Rất có thể những người mua nhà lần đầu hiện tại sẽ tiếp tục siêng năng tìm kiếm những ngôi nhà ở những khu vực giá cả phải chăng—và họ sẽ sẵn sàng trả phí cao hơn để thực hiện ước mơ sở hữu nhà. 

Các nhà đầu tư hãy lưu ý: Hãy lưu ý ý nghĩa của ''giá cả phải chăng'' đối với khu vực của bạn và vị trí của nó — đó là nơi tất cả các hoạt động bất động sản sẽ diễn ra trong năm nay.

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.